江野首先在底部创建了几个基础的sheet页。
第一个表：【基础参数输入表】。
这里面包含了地块面积、容积率、建筑密度、绿化率、商住比等最核心的规划指标。
只要在这里输入政府挂牌的土地数据，后面的所有表格都会自动联动。
第二个表：【成本测算表】。
江野将成本拆分得极其细致。
土地出让金、契税、印花税、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费
每一项都设定了行业标准的经验取值范围，并且预留了手动调整的接口。
第三个表：【销售计划与回款表】。
这是传统测算里最缺失的一环。
江野引入了时间轴的概念，按月度来排布。
哪个月拿地，哪个月开工，哪个月达到预售条件，哪个月开盘。
开盘当月去化率多少，次月去化率多少，按揭贷款几个月能放款到账。
这些数据一输进去，项目的资金回笼速度就一目了然了。
第四个表：【融资与利息表】。
自有资金投入多少，银行开发贷多少，信托过桥资金多少。
不同渠道的资金成本是多少，按月计息，动态扣除。
第五个表：【税费测算表】。
增值税及附加、企业所得税，还有房地产行业最要命的——土地增值税。
江野直接在excel里写了一套复杂的嵌套if函数，完美模拟了土增税四级超率累进税率的自动计算。
最后，也是最核心的一个表：【项目现金流与核心指标汇总表】。
江野将前面所有表格的数据，全部汇聚到这里。
随着最后一个回车键按下。
一个庞大、精密、逻辑严丝合缝的动态投资测算模型，诞生了！
为了测试模型的可用性，随手把刚才那个“金沙洲地块”的原始数据输了进去。
奇迹发生了。
不需要再用计算器一项一项地去按。
不需要再为了改一个土地单价，把所有的表格重新算一遍。
江野只是在【基础参数表】里，把土地总价从“5亿””。
整个excel表格瞬间自动运算。
不到一秒钟，【汇总表】里的数据全部更新。
项目净利润从8000万降到了4000万。
而那个最关键的指标——
这意味着，如果多花5000万拿这块地，这个项目在财务上就是不合格的，连资金成本都跑不赢！
“完美。”
江野看着屏幕上自动变红的预警数字，嘴角勾起了一抹满意的弧度。
有了这个全自动的测算神器。
以后出去看地、谈判。
别人还在满头大汗地按计算器，算静态利润。
他只需要带着笔记本电脑，输入几个关键条件，一秒钟就能知道这块地的底价在哪里，最高能承受多少溢价，资金链会不会断裂。
这在谈判桌上，就是开了全图视野的挂！
不知不觉间，窗外的天色已经暗了下来。
大办公区里的人也陆陆续续下班了，原本嘈杂的环境变得安静下来。
虽然做这个模型耗费了不少脑力，但他现在的精神却异常亢奋。
他看了看电脑右下角的时间，已经是晚上六点半了。
张兴文经理还没有回来，估计还在南沙那边跟人死磕。
江野没有继续等。。
做完这一切，江野关掉电脑，收拾好桌面。
他站起身，走到落地窗前，看着外面天河cbd璀璨的霓虹灯火。
车水马龙，川流不息。
这座城市，正在经历著最疯狂的野蛮生长。
而他，已经握住了在这个时代披荆斩棘的利剑。
“下班。”
江野转身大步走出了投资拓展部的大门。
。。。
走出恒达中心的大楼，已经是晚上八点多了。
初秋的羊城，晚风里还带着一丝白天的燥热。
江野深吸了一口气，感觉脑子清醒了不少。
第一天入职，虽然只是个初级投资经理，但把那个动态测算模型做出来，他心里就有底了。
在职场上，尤其是恒达这种狼性文化的公司，光靠老板赏识没用，你得有别人替代不了的绝活儿。
摸了摸干瘪的肚子，江野没舍得在珠江新城这种高消费的地方吃饭。
他溜达着走向了不远处的公交