方文山临出门前的问题，让陈秉文的心情有些复杂。
“地產.”
陈秉文低声重复了一遍这个词，嘴角泛起一丝难以察觉的复杂笑意。
他何尝不知道地產火热？
他甚至比任何人都清楚，这股狂热还会持续一阵，並在未来一两年內达到顶峰。
眾所周知，隨著82年世界性经济危机，加上铁娘子82年底在大会堂台阶上摔了一跤后，政治不確定性急剧升高，引动港岛经济和地產双双崩盘。
到了83年，市场信心彻底崩溃，那才叫真正的崩盘，无数高槓桿投机者血本无归，甚至沦为『负资產』！
现在衝进去，固然可能赚点快钱，但那是在刀尖上跳舞，是在赌自己能在音乐停止前抢到椅子。
陈记的根基是实业，盈利核心在於经营利润和持续现金流，现金流稳定可预测，风险主要是经营性风险。
而地產业盈利的核心在於资產增值，现金流波动巨大，依赖信贷周期。
风险是金融和政策风险，波动剧烈。
优势是在上升周期中可能有极高回报，崩盘时可能面临毁灭性打击。
用实业稳定的现金流，去搏击地產的高波动风险，无异於拿长处去碰別人的运气，绝非明智之举。
陈秉文现在要做的，是囤积资金，保持流动性，等待最佳时机，去“捡”那些被迫拋售的优质资產，而不是成为被捡的那个。
想到这，他深吸一口气，看向方文山。
他不能告诉方文山关於未来经济走势，但可以用基於当下事实的商业逻辑说服他。
“你这个问题提得很好，也很及时。”
陈秉文示意方文山重新坐下，“坐，我们聊聊这个问题。
关於是否用贷款投资地產，我的答案是否定的，至少现阶段，绝对不行。”
方文山依言坐下，疑惑道：“陈生，目前地產行情火爆，很多企业都靠此获得了超额利润，我们手握巨资，错过確实有些可惜。”
他顿了顿，带著实业人的无奈，“做实业的不如做地產的，再加上港府在製造业政策上的积极不干预原则。
我们辛苦一年，利润可能还不如人家炒一块地皮赚的零头。”
陈秉文心中暗嘆，这就是时代的疯狂，也是最大的陷阱。
所有人都看到眼前的暴利，却选择性忽视了脚下的悬崖。
港府对製造业的漠视，更是逼著优秀的企业和资金脱实向虚，这无异於饮鴆止渴。
陈秉文没有直接反驳，而是耐心的解释道：“你说的都是事实。
但正因为它是事实，我们才更要警惕。
当一个市场的利润高到不合常理，吸引所有人蜂拥而至时，往往意味著风险正在急剧累积，离泡沫破灭不远了。”
他指著桌上的財经期刊说道：“你只看到了別人赚钱，有没有想过，他们凭什么赚这个钱？
靠的是高槓桿、银行信贷支撑和对市场会永远上涨的盲目信心。
一旦这三个基础有一个动摇，后果是什么？”
陈秉文没有给方文山回答的时间，继续自问自答，“第一，地產是资金密集型行业，利润来自资產增值，但增值的前提是能以更高价格卖出去。
一旦市场转向，高槓桿就是催命符，价格下跌的损失会被成倍放大。
我们实业的利润来自產品销售和品牌溢价，现金流稳定，风险可控。
用我们稳定的现金流去支撑高槓桿的地產投机，等於拿我们的根基去赌別人的运气，风险收益完全不对等！”
“第二，港府对地產的態度曖昧，但绝不会允许泡沫无限膨胀危及金融稳定。
通胀高企，加息是必然之举。
一旦信贷收紧，地產业必然第一个被衝击。
我们的功能饮料和糖水是必需品，抗周期性强，加息对我们的直接影响远小於地產。
我们不能把命运寄托在政策的仁慈上。” “第三，別人贪婪我恐惧，別人恐惧我贪婪。”
陈秉文重重地说出这句投资格言，“现在正是所有人贪婪的时候，我们更应该恐惧。
我们的『贪婪』，应该留到別人恐惧的时候！
现在衝进去，是在泡沫顶端买单。
而我们手握现金，保持流动性，就是为了在泡沫破裂后，別人被迫拋售优质资產时，我们能有『捡便宜』的实力和底气！
那才是真正属於我